Provipstroy.ru

Строительный Мастер Provipstroy.ru
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД

На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД

ndefender / Depositphotos.com

Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)

Соседи снизу потребовали от собственников «объединенной» квартиры заложить проем, а от органа МСУ – «отменить» согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:

  • при объединении «исходных» квартир собственники пробили между ними проем в несущей стене. Однако дом, в котором они живут, является крупнопанельным, и в таких домах в несущих стенах вообще категорически запрещено пробивать какие-либо проемы;
  • указанный проем в несущей стене, естественно, уменьшил площадь самой стены. А раз несущая стена является общим имуществом собственников помещений во всем МКД, то на уменьшение размера этой стены, даже всего лишь на площадь дверного проема, нужно получить согласие всех остальных собственников. Такого согласия у ответчиков нет;
  • наконец, на момент слияния «исходных» квартир, они были в собственности двух разных собственников. А объединять квартиры может только такой собственник, который единолично владеет обеими.

Первая инстанция, однако, «вступилась» за объединенную жилплощадь:

  • действительно, п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не разрешает пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4. «Балконы, козырьки, лоджии и эркеры». Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
  • для слияния квартир в одну вовсе не требуется, чтобы титульным собственником обеих квартир было одно лицо, это противоречило бы Гражданскому кодексу, а под термином «собственник», применительно к ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса, понимается не одно конкретное лицо, а определенная категория лиц, в том числе сособственников, которые обладают правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, ответчики состоят в зарегистрированном браке;
  • что касается согласия всех остальных собственников квартир в доме на устройство дверных проемов в несущей стене, то оно вовсе не нужно. Несущая стена, конечно, относится к общему имуществу согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, но в рассматриваемом случае границы квартиры не изменяются путем присоединения к ней части общего имущества в МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы частной квартиры, в связи с чем для согласования перепланировки мнение иных собственников значения не имеет;
  • наконец, результаты судебной строительно-технической экспертизы однозначно говорят о том, что нарушений требований строительных и иных норм и правил при слиянии спорных квартир не установлено, техсостояние объединенной квартиры оценивается как исправное и работоспособное, спорные работы по перепланировке и переустройству не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:

  • райсуд пришел к выводу, что устройство дверного проема в несущей стене в спорной квартире не предполагает уменьшение общего имущества МКД, поскольку не изменяет границы жилого помещения путем присоединения к нему части общего имущества МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы квартиры. Однако этот вывод ошибочен;
  • сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проем, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены. Эти мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества;
  • следовательно, проведение таких работ возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. А такое согласие отсутствует;
  • при этом не имеет значения, что в результате произведенных работ не была присоединена часть общего имущества, поскольку необходимость получения согласия всех собственников помещений в МКД, установленная ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, регламентирует иные случаи реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, в результате которых общее имущество не уменьшается, а присоединяется к помещению собственника;
  • в связи с этим выводы строительно-технической экспертизы о безопасности проведенных работ не могут рассматриваться как достаточные для признания произведенной перепланировки и объединения квартир законными и отказа в иске;
  • согласование указанных работ органом МСУ не может подменить собой согласие собственников;
  • перепланировка и объединение квартир – незаконны, а ответчики обязаны привести квартиры в первоначальное состояние путем восстановления несущей стены, в которой оборудован проем. Возложение данной обязанности не может рассматриваться как влекущее за собой возникновения у ответчика ущерба, несоизмеримого с допущенным нарушением, а требования истцов, направленные на восстановление общего имущества МКД не могут быть квалифицированы как злоупотребление своими правами.

Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней «надеждой» была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище). КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих «отказных» определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).

Проём в несущей стене: согласование и устройство

Про перепланировку и переустройство помещений в многоквартирном доме (МКД) мы неоднократно писали статьи в нашем блоге. Они касались разных аспектов этого вопроса. Но время не стоит на месте, как и судебная практика, и преподносит нам новшества в толковании тех или иных моментов по рассмотрению вопросов, ранее казавшихся бесспорными.

В нашей статье мы рассмотрим принятое Конституционным судом РФ (КС РФ) Определение от 28 ноября 2019 г. № 3037-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Коныгина Игоря Николаевича на нарушение его конституционных прав частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации».

В силу статьи 40 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), закрепляющей, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в которое также входят и ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома… В каждой квартире МКД имеются несущие стены, которые являются общим имуществом.

Само по себе рассматриваемое определение КС РФ всего лишь отказывает заявителю в рассмотрении его заявления о признании нормы части 2 статьи 40 ЖК РФ ввиду его неподсудности Конституционному суду РФ и не содержит при этом каких-либо выводов по сути вопроса.

Но в самом определении содержится ссылка на два судебных акта по аналогичным делам, принятым в 2014 и 2019 годах: определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 2079-О, от 29 мая 2019 года № 1340-О.

Оспариваемая норма статьи 40 ЖК РФ уже обжаловалась в Конституционном суде РФ, поэтому КС РФ не стал вновь рассматривать и делать выводы по заявлению гражданина Коныгина И.Н.

В определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 2079-О судом указано следующее: «. Положения части 2 статьи 40 данного Кодекса направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, указанные в жалобе». Аналогичные выводы сделаны судом и в Определении КС РФ от 29 мая 2019 года № 1340-О.

Дело началось с законной перепланировки одного из соседей в МКД, на которое было получено согласие администрации города. Однако добрые соседи почему -то решили обжаловать решение о согласовании перепланировки и обратились в суд. Хотя может дело и не в споре соседей.

По поиску по фамилии на сайте районного суда находится большое количество судебных процессов с участием заявителя жалобы в КС РФ. Вполне возможно, что он относится именно к той категории собственников, которые против всех и вся, а особенно — управляющей организации (в данном случае — ТСЖ). Благо, особо причин для жалоб и судов искать не надо, так как малейшая недоработка ТСЖ может быть основанием для судебного процесса. А тут, скорее всего, идет затяжная война из серии «а баба Яга — против!» и не только с ТСЖ…

Районный суд отказал в удовлетворении иска и признал решение администрации города о согласовании перепланировки законным и обоснованным. Однако апелляционная инстанция Свердловского областного суда в своем определении от 05 июня 2019 года по делу № 33-8869/2019 отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решения об удовлетворении иска, обязав собственника восстановить первоначальное состояние квартиры и убрать проем в несущей стене.

При этом суд указал следующее: «Является ошибочным вывод суда, что устройство дверного проема в несущей стене в спорной квартире не предполагает уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предусмотрено изменение границ жилого помещения путем присоединения к части общего имущества в многоквартирном доме, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы квартиры, в связи с чем, для согласования перепланировки не требовалось получения согласия всех собственников жилого дома (ч. 2 и 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так, сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проём, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счёт уменьшения площади несущей стены, поскольку указанные мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества.

Читать еще:  На что приклеить гипсокартон к бетонной стене?

Соответственно, вопреки выводу суда первой инстанции уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).Такое согласие отсутствует.

. Принятие органом местного самоуправления решений, которыми было согласовано проведение указанных работ, также не может подменить собой согласие собственников. В связи с чем следует признать не соответствующей требованиям закона перепланировку и объединение квартир, а на ответчиков следует возложить обязанность привести квартиры в первоначальное состояние путём восстановления несущей стены, в которой оборудован проём».

К слову сказать, что кассационная инстанция Свердловского областного суда Определением № 4Г-2676/2019 от 14.08.2019 года отказала в передаче на рассмотрение дела по жалобе ответчика.

Таким образом, если собственник помещения в МКД решил устроить перепланировку, сделав проем в несущей стене МКД, объединив ли две квартиры или сделав отдельный вход в свое помещение, такие действия требуют стопроцентного согласия всех собственников помещений МКД. Именно этот факт вновь подтвержден приведенными судебными решениями, а ст. 40 ЖК РФ- оставлена Конституционным судом РФ в прежнем виде.

С уважением, Снежана Соболевская.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут .

Проём в несущей стене: согласование и устройство

  • Отзывы
  • Сертификаты

Если самостоятельно, без технического заключения (разрешения) автора проекта дома, согласования перепланировки жилищной инспекцией Москвы пытаться перенести или делать новый проем в несущей стене панельного дома, кирпичной опорной конструкции, в плите перекрытия — можно вызвать обрушение здания. Обратитесь в нашу компанию! Мы имеем допуск, можем сделать и усилить металлическим уголком проем для двери, окна и согласовать проведение необходимых работ.

Согласование проемов в несущих конструкциях домов

Алгоритм согласования проема в несущей стене — будь то панельный или кирпичный дом — ничем не отличается от порядка действий при координировании любого иного изменения конфигурации квартиры. Отличия в процедуре появляются только в городе Москве. Здесь она регламентируется известным постановлением ПМ-508, в котором однозначно выписаны несколько краеугольных моментов:

  • Проемы в несущих стенах должны выполняться только по специально разрабатываемым для таких случаев проектам;
  • Право разрабатывать упоминаемые прожекты — и в равной степени заниматься устройством проемов в несущих конструкциях — предоставляется только тем организациям, которые имеют допуск CPO к данным видам деятельности;
  • Техническое заключение о возможности воплощения прожекта выдает только организация, которая здание спроектировала (де-юре — авторы проектов домов), и только основываясь на конструктивных особенностях последнего.

В чем особенность панельных зданий?

Главное отличие панельных сооружений от кирпичных и построенных по современной монолитно-каркасной технологии состоит в том, что в силу конструкционных особенностей все их стены де-факто — несущие. Любой перенос или расширение двери, вентиляционного отверстия или окна «панельки» производится в нагруженном конструкционном элементе (т. е. в таком, что подвергается действию нагрузки), и значит, требует соответствующего согласования.

А возможно ли вообще делать проем в несущей стене?

Российское законодательство сделать проем в несущей стене панельного дома прямо не запрещает. Однако в нем предусматриваются две оговорки:

  1. Бурить и резать стенки можно не во всяких домах, и не в любых произвольно выбранных местах;
  2. Приступать к работам можно после санкционирования специально образованными для таких целей комиссиями.

Таким образом, ответ на обозначенный в заголовке данного параграфа вопрос звучит так: «Возможно!». В подобной ситуации согласование проема в несущей стене выступает процедурой, которая формально узаконивает нарушение целостности узловых элементов здания, а также санкционирует выполнение проектной резки (сверления, бурения). Однако на практике, согласно известному афоризму, всякое правило имеет исключение. Ниже приведем отступление и для нашего эпизода.

Проектный институт «Моспроект» и Государственное унитарное предприятие МНИИТЭП, запретили любые вмешательства в несущие стены домов, спроектированных ими после 2007 года. О существовании запрета письменно извещена Жилищная инспекция города Москвы. Данное обстоятельство делает невозможным получение разрешения на упомянутую разновидность перепланировки о — ее можно даже не пытаться согласовывать.

Требования к дверным проемам в панелях

Для того, чтобы сделать проем в несущей стене, тот должен соответствовать следующим правилам:

  • Может располагаться на расстоянии не меньше 1 м от аналогичного отверстия или от края несущей стены;
  • Может иметь предельную ширину 90 см (и лишь в сложных, исключительных случаях — до 120 см);
  • Каждый проем обязан оборудоваться усилением из металлического швеллера или уголка;
  • Не может устраиваться в панелях несущих стен на первом и втором этажах многоэтажек.

Кроме перечисленных четырех вариантов, ведущие проектные организации Москвы в квартирах спроектированных ими зданий разрешают делать лимитированное число проемов. К примеру, МНИИТЭП санкционирует только один, а «Моспроект» — не больше двух проемов.

Посетителям веб-сайта Планодел.РФ рекомендуем познакомиться и с другими нашими материалами, посвященными разрешениям и запретам, налагаемым на работы во время модификации конфигурации и ремонта помещений. Для них может небезынтересной показаться статья о том, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры.

Заключение

Таким образом, едва ли не самой востребованной и решающей операцией, проводимой при перепланировке жилой и нежилой недвижимости, является проделывание дверных проемов в несущих стенах из кирпича, бетона или железобетона. Чтобы во время резки (бурения) нагруженных конструкционных элементов и (или) выемки из них материала не произошло случайное обрушение здания, ремонтные и строительные работы должны выполняться обязательными специалистами, вооруженными соответствующими знаниями и обретшими необходимый опыт. Их право на проходку и укрепление ответственных конструкций должно подтверждаться действующим допуском СРО.

Если вам в Москве или Подмосковье понадобится устроить или перенести дверной или оконный проем, люк коммутационного или выход вентиляционного каналов — обращайтесь в компанию ООО «Планодел». Мы владеем бессрочным допуском CPO, высокотехнологичным алмазным инструментом, эффективными технологиями резки и бурения вертикальных, горизонтальных и наклонных поверхностей. Мы подготовим необходимые документы, получим разрешения, согласуем изменения, выдадим акты скрытых работ. Работаем профессионально и быстро. Качество и безопасность результата гарантируем. Один звонок на +7(495)233-11-60, и мы решим кажущиеся вам неразрешимыми проблемы. Звоните!

Обустройство дверного проёма в несущей стене

Установить дверной блок на несущей стене, если в проекте он не предусмотрен, очень сложно. Проблемы связаны с получением разрешения. Самовольно вырезать проёмы в несущих стенах нельзя. Кроме выписанного штрафа, проход заставят заложить. Больше будет проблем, если во время самодеятельности пострадает конструкция многоэтажного дома.

Особенности несущих стен

Несущие стены принимают нагрузку от плит перекрытия и крыши. Частичный демонтаж без обустройства поддерживающей конструкции станет причиной появления трещин. Вовремя не принятые меры приведут к обрушению здания.

Самостоятельно определить, где расположены несущие стены и перегородки можно по плану. В техпаспорте на жилье они обозначены жирными линиями. При отсутствии документации основные стены определяют зрительно по увеличенной толщине. Обычно они располагаются на месте соединения квартир между собой и с лестничным пролётом.

Можно ли делать проём в несущей стене?

Чтобы перенести или прорубить новый дверной проём на несущей стене, надо подать заявление руководителю жилищной инспекции. На основе принятого решения выполняются дальнейшие работы.

Если не согласовать вопрос с органами власти, проём заставят замуровать и выпишут штраф.

О вырубке или переносе дверного проёма в ненесущей стене могут отказать:

  • Если срок эксплуатации многоквартирного дома более 20 лет и за все время ни разу не было капитального ремонта. Ветхое здание способно разрушиться.
  • Когда на стене этажом выше уже имеется дверь. Отказ получить разрешение на изготовление проёма обоснован невозможностью их расположения друг над другом.
  • Когда квартира находится на первом и втором этаже. У многоэтажных домов на стены ложится вся нагрузка.
  • Если есть явные дефекты здания. Если по стенам дома уже пошли трещины, в разрешении категорически откажут.
  • Когда речь идёт о панельных и монолитных многоэтажках, легче получить согласование на перенос дверного проёма жителям кирпичного дома.
  • Полностью снести всю основную стену здания при любых условиях не разрешат. При таком варианте обязательно произойдёт обвал плит перекрытия.

Чтобы получить техническое заключение о допустимости, проходят инстанции для оформления разрешительных документов:

  1. Владелец жилья подаёт заявление начальнику ЖЭКа. Дополнительно прилагает план квартиры и подробное описание будущих изменений основной стены.
  2. Полученное разрешение даёт право обратиться к работникам БТИ, где специалисты разработают проект и составят новую документацию. Дальнейшее согласование изменения основной стены происходит с инспектором газовой и пожарной службы.
  3. Последнее заключение вносит контролирующая организация.

После оформления всех документов можно начинать перепланировку.

Как сделать проём в несущей стене?

Проделывание дверного проёма в несущей стене начинают с очистки поверхности. Удаляют все отделочные материалы вплоть до кирпича или бетона. На очищенной стене рисуют контур будущего проёма. На всех поворотах и прямых участках с небольшим интервалом сверлят сквозные отверстия. С обратной стороны перегородки так же рисуют контур проёма. Метками служат ранее сделанные отверстия, помогающие создать точную проекцию.

Перед началом вырезания прохода устанавливают временные подпорки для потолка. Опоры уменьшат нагрузку на стены и поддержат плиты перекрытия. Резку по разметке начинают снизу вверх. Ударные инструменты применять нежелательно, особенно, для панельных домов.

Используемые инструменты и материалы

Для вырезки проёма в капитальной стене понадобится режущий инструмент. Самый простой вариант – это болгарка с алмазным диском. Профессионалы используют приспособление для канатной резки или дисковую пилу с алмазным напылением. Делают отверстия мощной электродрелью. Свёрла применяют с алмазными наконечниками в форме конуса или квадрата.

Дополнительно понадобится молоток, монтировка, кувалда, уровень, разметочный инструмент.

Из материалов подготавливают швеллер, уголок и стальные полосы. Металл понадобится для усиления нового проёма.

Панельный дом

Резка проёма в несущей стене панельного дома начинается с обустройства перемычки. По горизонтальной линии разметки делают сквозную прорезь. Её длина должна быть больше ширины прохода в стене. Выступ нужен, чтобы перемычка имела надёжную опору за границами проёма. Внутрь прорези вставляют металлический уголок с обеих сторон стены. Чтобы две половинки перемычки не разъезжались, сверлят сквозные отверстия через стену и стягивают длинными болтами. Готовую металлоконструкцию замуровывают бетоном.

Дальнейшие работы продолжают после застывания раствора. Резку осуществляют болгаркой с алмазным диском. Сначала идут по всей разметке с одной стороны стены, затем переходят на другую сторону. Вырезанный участок распиливают на квадраты, чтобы легче их было демонтировать. Каждый сегмент осторожно выбивают кувалдой. Изъяны на торцах проёма ровняют болгаркой.

Кирпичный дом

Чтобы сделать проход в несущей кирпичной стене, выполняют похожие действия. Отличием является нанесение разметки. Линии желательно расположить на швах кладки. Верхнюю перемычку из уголка вставляют внутрь пространства между швами. Вырезку стены можно сделать свёрлами с алмазным напылением. Сначала просверливают раствор на швах, а затем с помощью монтировки разбирают кладку.

Читать еще:  Как закрепить полку на гипсокартонной стене?

Усиление

Врезанная перемычка является только предохранительной опорой. Для усиления проёма в несущей стене из кирпича вмуровывают швеллер. Заготовку берут на 60 см больше ширины проёма. По торцам стен для новой перемычки вырезают окна глубиной 30 см. Если кладка толстая, то ставят два швеллера с обеих сторон перегородки. Все пустоты заделывают бетонным раствором.

Для укрепления проёма в несущей стене панельного дома аналогичным способом врезают перемычку из швеллера или двутавра. По обе стороны прохода устанавливают вертикальные стойки. Получается проём, обрамленный П-образной конструкцией из швеллера. Стойки к перемычке приваривают электросваркой.

Если разрабатывается проект усиления проёма в несущей стене, где предусматривается вырезка арки, сооружают обязательную обвязку по бокам. Опоры ставят независимо от материала стены. Верхнюю перемычку делают из гнутого швеллера. Металлические элементы арочного свода сваривают между собой.

Изменение размеров, расположения или новая вырезка проёма в основной стене здания считается перепланировкой. Без оформления разрешающих документов к работе нельзя приступать.

Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Владельцы квартир всегда стремятся сделать свое жилье максимально комфортным. Но бывает, что организовать пространство так, как хочется, невозможно без перепланировки квартиры. Прежде чем ею заняться, следует прояснить целый ряд деталей, ведь подобные мероприятия выходят далеко за рамки обычного ремонта.

Распространенное мнение о том, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя, ошибочно. Строго запрещается их сносить, а вот сделать проем в такой стене вполне возможно. Однако это потребует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования. Нужно доказать Мосжилинспекции, что перепланировка не разрушит конструкцию здания и не будет угрожать безопасности проживающих в нем людей.

Общие правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен

В общем случае перепланировка квартиры требует согласования по следующему алгоритму:

  1. получение первоначального плана БТИ;
  2. получение положительного заключения о возможности затрагивания несущих конструкций от авторов проекта дома;
  3. разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
  4. согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку;
  5. производство работ (ремонт);
  6. проведение приемки квартиры в МЖИ после ремонта;
  7. получение обновленного плана БТИ;
  8. внесение изменений в ЕГРН.

На этапе создания технического заключения, если проект затрагивает несущие стены, есть важный момент: оно должно составляться при участии авторов проекта дома. Некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах, и тогда придется подумать над другим вариантом перепланировки.

Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. А если в доме деревянные перекрытия, чтобы убедиться в их надежности, придется вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

Это важно!

Самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Собственник (физическое лицо) должен будет заплатить штраф в размере 2000–2500 рублей, после чего за свой счет вернуть квартиру к ее исходному виду либо согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, официальной ее сдаче в аренду, передаче в залог банку.

Теоретически, если вы готовы заплатить небольшой штраф, узаконить перепланировку можно и после окончания работ. Однако этот вариант крайне не рекомендуют специалисты. Широко распространены случаи, когда перепланировка уже сделана, а ее согласование оказывается в принципе невозможным: в случае, когда ванную или кухню разместили над жилыми комнатами соседей, или если объединили комнату с газифицированной кухней. Это грубые нарушения, которые придется устранить. Чтобы избежать подобной ситуации и не потратить большие суммы денег впустую, перепланировку следует проводить строго по алгоритму, который мы изложили выше.

Нюансы согласования для домов разных типов

Не во всех типах домов при перепланировке квартиры придется столкнуться с проблемами, связанными с несущими стенами. Соответственно, процедура согласования в некоторых случаях может оказаться проще.

Монолитный дом

Проект практически всегда является индивидуальным, за авторством того или иного архитектурного бюро. Именно туда и следует обращаться. Однако в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются.

Панельный дом

В Москве практически все панельные дома проектировал ОАО «МНИИТЭП». Также встречаются и другие авторы проектов, но они уже давно не разрабатывают технические заключения.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные — требуется обращение в ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков довольно редко встречаются несущие стены, которые могла бы затронуть перепланировка квартиры. Все зависит от типового проекта, по которому строился дом. На всякий случай следует знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Это универсальная организация, работающая как раз с такими случаями: техническое заключение можно будет получить там.

Сколько времени займет согласование и в какую сумму обойдется?

Перепланировка и ее согласование — процессы дорогостоящие. Судите сами:

  • Дверной проем в несущей стене нельзя сделать просто так, без проекта перепланировки. Требуются профессиональные инженерные расчеты по габаритам, нагрузкам и усилению проема. В противном случае работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению. Если проем в несущей стене делается на первом этаже, возможно даже повреждение фундамента.
  • Стандартная цена на техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, оформляется оно в течение одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходится примерно в 45 000 рублей.
  • Если вы решили создать проем в несущей стене, срок согласования и его стоимость увеличатся в полтора-два раза.

Кстати!

Резка проемов в несущих стенах осуществляется дисками с алмазным напылением. В отличие от более старых технологий, алмазная резка практически бесшумна, позволяет получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. Для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.

В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делают проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы там зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Итак, несмотря на все сложности, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ. Например, позволяет изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню. Однако не все смелые замыслы владельцев квартиры можно безопасно воплотить в жизнь, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен. Поэтому следует уделить особое внимание вопросам законного согласования.

Куда обратиться за помощью в согласовании переустройства и перепланировки

Советом с нашими читателями делится Дмитрий Замятин, руководитель отдела согласования перепланировок «Архитектурно-проектной мастерской №1»:

«Несмотря на большое количество предложений на рынке от отдельных специалистов, готовых выполнить проект перепланировки, этот вариант представляется сомнительным. Если вы настроены серьезно, хотите оформить перепланировку по закону и предотвратить финансовые потери в дальнейшем, стоит выбрать солидное архитектурное бюро. То есть компанию, имеющую допуски СРО, штат специалистов, собственный проектный отдел, а также опыт осуществления перепланировки и согласования.

Можно обратиться в «Архитектурно-проектную мастерскую №1», мы будем рады вам помочь. В число наших услуг входит обмер помещений, разработка дизайн-проектов, создание проектной и технической документации, согласование новых перепланировок и узаконивание уже имеющихся. Иными словами, вы можете заказать у нас перепланировку под ключ. За время существования нашей компании было проведено согласование более 1000 перепланировок, причем положительный ответ был получен в каждом случае с первого раза. «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО, для алмазной резки проемов предоставляет лицензированную бригаду специалистов. Консультацию можно бесплатно получить у наших сотрудников по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте. Обратите внимание, что мы работаем без предоплаты, вы вносите деньги только после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».

P. S. При заказе комплексных работ в «Архитектурно-проектной мастерской №1» возможны скидки.

Перенос дверного проема в квартире

Сразу отметим, что устройство проема в капитальной стене дело более чем ответственное, так как затрагиваются конструкции здания, которые являются несущими. Делать этого ни в коем случае нельзя, не проконсультировавшись со специалистами и не получив разрешения от Мосжилинспекции и одобрения у авторов дома!

При подобной перепланировке несущих стен важно сначала пройти процесс согласования, и лишь после ее одобрения, приступать к соответствующим действиям, четко следуя методике, прописанной в проекте.

Существуют 3 типа жилых многоэтажных домов, в которых можно рассматривать возможность устройства проема в несущей стене:

  • старые кирпичные (хрущевки, или блочные газобетонные);
  • панельные;
  • новые монолитные.

Методика переноса или устройства проема в капитальных стенах для каждого из домов индивидуальна.
Такая перепланировка стены может понадобиться в случаях соединения кухни и гостиной, увеличения оконного проема или увеличения жилплощади за счет расположенной по соседству квартиры и прочее.
Однако, проведение таких работ без согласования чревато неблагоприятными последствиями:

  • разрушением дома или отдельных конструкций;
  • штрафом за обустройство проема без разрешения;
  • ремонтом стены и всех конструкций здания, которые пострадали в результате самовольных недопустимых действий, для преобразования в прежнее состояние за свой счет.

Итак, какой проем можно сделать в несущей стене? Четкие общие требования, такие как ширина проема, величина отступа от наружной (внешней) стены и др., существуют лишь для панельных домов ввиду того, что все они строились стандартно.

Ответ на вопрос «можно ли сделать дверной проем в несущей стене кирпичного дома?» будет зависеть от результатов технического обследования дома, года постройки и других данных. То же касается и современных монолитных домов – здесь нет общих четких указаний, поэтому и максимальная ширина проемов будет варьироваться, исходя из индивидуальных особенностей проекта каждого дома.

Важным моментом является и год постройки самого здания, поскольку любой материал со временем подлежит износу. При устройстве дверного проема, нельзя не учесть изменение нагрузок, поэтому для согласования необходим проект усиления проема с соответствующими чертежами.

Читать еще:  Деревянные рейки: виды и способы применения. Реечный каркас

Написать нам
в WhatsApp

Расширение проема в несущей стене

Сам факт расширения проема в несущей стене дело более серьезное, чем осуществление перепланировки за счет проема. В таком случае усиление проема является первостепенной задачей мероприятия, для соблюдения вашей же безопасности. При увеличении дверного проема в несущей стене важно помнить о нескольких существенных моментах:

  • необходимо усиление поддержки, в этом поможет установка металлоконструкции, что предотвратит разрушение здания;
  • согласование невозможно без технического заключения и подготовки пакета проектных документов, поскольку далеко не во всех домах возможна такая перепланировка.

При желании увеличить дверной проем в несущей стене в квартирах на последних этажах, добиться разрешения гораздо проще, ввиду меньшей нагрузки на капитальные стены. Сложнее дело обстоит с согласованием таких работ на нижних этажах, так как нагрузка значительно больше и стены не предназначены для проведения таких мероприятий.

Перенос дверного проема в несущей стене

Перенос дверного проема в несущей стене также нуждается в согласовании, поскольку затрагивается капитальная стена здания, к тому же, все изменения в обязательном порядке должны вноситься в планы БТИ.

Прежде всего, необходимо получить техническое заключение о наличии такой возможности.
Подобные работы должны осуществляться с четким выполнением предписаний жилищного законодательства, правил пожарной безопасности и СНиП. Если перенести дверной проем в несущей стене без согласования и учета всех требований, то это повлечет за собой массу неприятных последствий от штрафа до возвращения квартиры в первоначальный вид за свой счет.

Согласование проема в несущей стене

Получить разрешение в процессе согласования проема в несущей стене кирпичного дома менее проблематично, чем в других домах. Все дело в том, что кирпичные дома более прочные, так как стены в них менее зависимы друг от друга. В случае если вы владелец квартиры в кирпичном доме, для согласования вам необходимо обратиться в ГУП Мосжилниипроект, где в соответствии с действующим законодательством вам выдадут заключение на возможность устройства проема в капитальной стене.

Иначе обстоят дела с получением разрешения при согласовании проема в несущей стене панельного дома, ведь в таких домах практически каждая стена отличается внушительной нагрузкой. Если самовольно соорудить в такой стене проём, то это ослабит ее и окажет пагубное влияние на конструктивную устойчивость и безопасность всего строения, ведь все капитальные стены взаимосвязаны между собой. Для согласования таких работ и получения технического заключения о возможности данной перепланировки в панельном доме вам нужно обратиться в ГУП МНИИТЭП (Московский научно-исследовательский институт типологии).

Для согласования проема в несущей стене монолитного дома необходимо также обращаться в ГУП Мосжилниипроект или же непосредственно к авторам дома, которые выдадут заключение о возможности узаконить проем в несущей стене.

Сотрудники Архитектурно-проектной мастерской №1 профессионально подойдут к согласованию дверного проема в несущей стене. Качество работы, доступные цены и разумные сроки при согласовании – вот основные принципы компании.

Устройство или перенос проема в капитальной стене дело более чем ответственное, так как затрагиваются несущие конструкции здания! Всего существуют 3 типа домов, в которых можно рассматривать возможность такой перепланировки:

  • старые кирпичные (для согласования обращаться в ГУП Мосжилниипроект);
  • панельные (для согласования обращаться в ГУП МНИИТЭП);
  • новые монолитные (получить разрешение можно в ГУП Мосжилниипроект или у авторов дома).

Методика переноса или устройства проема в капитальных стенах для каждого из домов индивидуальна и требует согласования в указанных инстанциях.

Вопросы и ответы:

Вопрос: Скажите, устройство проема или его перенос считается перепланировкой или реконструкцией здания?

Ответ: Перепланировка и реконструкция – это совершенно разные понятия. Реконструкция включает в себя более глобальные изменения, нежели перепланировка (к примеру, изменение этажности, замена инженерных систем и т.д.). А перепланировка – это изменение конфигураций помещения. Соответственно, работы по переносу или устройству проемов являются перепланировкой.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Порядок (процедура) согласования проёма в несущей (капитальной) стене

Многие владельцы квартир в Санкт-Петербурге (СПб) мечтают сделать перепланировку, чтобы повысить комфорт, перераспределить полезную площадь или изменить дизайн помещения. Однако иногда реализация задумки связана с созданием проемов в несущих (капитальных) стенах. Такие работы можно выполнять, только пройдя строгий порядок согласования проема в несущей (капитальной) стене.

Как согласовать проём в несущей (капитальной) стене?

Специалисты компании «Соглас-Проект» осуществят столь необходимое согласование устройства проема в несущей стене в соответствии со следующими этапами работ:

Во-первых, проводится анализ характеристик здания, используя следующую информацию:

  • дата постройки;
  • количество этажей;
  • этаж, на котором расположена квартира заказчика (чем выше, тем проще с устройством проема);
  • особенности конструкции здания;
  • состояние несущих стен;
  • состояние фундамента;
  • план квартиры;
  • размеры запланированного проема.

Для квартиры, находящейся в здании дореволюционной постройки, выполняется детальное техническое обследование всех несущих стен и конструкций, чтобы определить перспективы устройства проема в капитальной стене.

Если речь идёт о квартире в новостройке, то в конструкторском отделе компании-застройщика запрашивается следующая информация:

  • схема расположения несущих конструкций в здании;
  • схема армирования несущих конструкций;
  • марка и класс бетона.

На втором этапе специалисты проектного отдела компании «Соглас-Проект» разрабатывают проект перепланировки квартиры с устройством проёма в несущей (капитальной) стене с расчётом усиления проёма металлическими конструкциями.

Далее проект согласовывается с балансодержателем дома (УК, ТСЖ, Жилкомсервис). В новостройках проект устройства проёма необходимо согласовать и с главным конструктором дома. После этого проектная документация согласовывается с представителя пожарного надзора и предоставляется к рассмотрению Межведомственной комиссией (МВК) при Администрации района Санкт-Петербурга. В результате комплекса проведённых согласований на руки получается Решение о согласовании перепланировки жилого помещения за подписью главы администрации района, которое послужит основой для законного проведения строительных работ.

После проведения строительных работ по устройству проёма, специалисты компании проводят переобмеры помещения и осуществляют ввод объекта в эксплуатацию с обязательным составлением и подписанием акта о вводе в эксплуатацию.

Помощь профессионалов

Поскольку порядок согласования проема в несущей (капитальной) стене – очень сложный, многоэтапный, требующий опыта процесс, для безопасности лучше обратиться в организацию, которая профессионально занимается выполнением таких работ в Петербурге. Так, специалисты компании «Соглас-Проект» помогут Вам пройти всю процедуру без стресса и лишних переживаний, все будет выполнено на высшем уровне.

Согласование проема в несущей стене

В случае необходимости в процессе перепланировки устроить новый дверной проем в несущей стене придется пройти не одну инстанцию. Разрешение на устройство проемов в несущих стенах дается далеко не всем, и дом, и новый вход должен отвечать множеству требований, чтобы Жилинспекция дала добро на перепланировку.

Новый проем в несущей стене может понадобиться в нескольких случаях:

  • объединение комнаты и кухни;
  • расширение ванной за счет коридора, ведущего в кухню и как необходимость – устройство проема между кухней и гостиной;
  • снос подоконной части стены для объединения лоджии и комнаты;
  • объединение стоящих рядом квартир и т.д.

ВАЖНО! Запрещено устраивать дверной проем в несущей стене без предварительного согласования. Это может быть чревато несчастными случаями, штрафами и предписанием о необходимости за свой счет привести квартиру в соответствие с планом.

В каких случаях возможно получить разрешение на перепланировку?

Жилищная инспекция в процессе принятия решения рассматривает следующие характеристики квартиры и дома:

  • Этаж, на котором располагается квартира, и общая этажность дома – чем выше располагается квартира, а значит чем меньше нагрузка на ее перекрытия, тем выше вероятность получить разрешение.
  • Год постройки здания – если здание старое, его конструкции обветшали вследствие естественного износа, устройство проема в этом случае может быть опасным.
  • Размер проема – будущий проем не должен быть слишком большим, стандартная ширина – 90 см.
  • Состояние стен в квартирах выше или ниже (просматривается на поэтажном плане всех квартир по стояку от первого до последнего этажа) – если ваши соседи по стояку уже устраивали проем в этой стене, вероятность получения разрешения снижается. Есть лазейка – устройство проема точно под проемом соседа.
  • Совпадение проема с местами стыка перекрытий – запрещено устройство проемов в таких частях стены.
  • Наличие отступа от наружной стены не менее 1 метра.

Большинство из представленных ситуаций не являются безвыходными. Наши специалисты найдут возможность законным способом согласовать перепланировку в городе Москва.

Согласование проема и его последующая пробивка производятся только в случае, если у собственника есть на руках проект будущей перепланировки. Прежде чем искать проектную организацию, необходимо узнать, возможно ли в принципе устройство проема в вашем доме.

С 2007 года в домах, спроектированных ГУП «МНИИТЭП» запрещено устройство новых проемов в несущих стенах. Исключение – некоторые трехкомнатные квартиры со стеной-трансформером, в которой предусмотрено устройство проема между комнатой и кухней.

Порядок согласования

Согласование проема в несущей стене возможно только после проведения технического обследования и подготовки проекта будущей перепланировки.

Действия при согласовании:

  1. Получить технический паспорт помещения.
  2. Обратиться в организацию, проектировавшую дом, заказать техническое обследование несущих конструкций, получить заключение о возможности устройства проемов. Если автора проекта уже нет, необходимо обратиться в МосЖилНИИПроект или проектную организацию с допуском к подобным работам.
  3. Выезд на место инженера проектировщика для осуществления замеров и подготовка проекта перепланировки проектной организацией.
  4. Согласование проекта с ДЕЗ, Роспотребнадзором, Госпожнадзором.
  5. Сбор необходимого пакета документов и отправка его на рассмотрение в Мосжилинспекцию (для жилых помещений) или в Префектуру (для нежилых помещений).
  6. Получение разрешения.

Впоследствии на основании проекта производится устройство проема. Перепланировка может выполняться только организацией, имеющей разрешение на подобные работы. По окончании ремонта компания должна предоставить Журнал ремонтно-строительных работ и Акт на скрытые работы. Проектная организация осуществляет авторский надзор, следит за тем, чтобы было произведено укрепление проемов.

Узаконивание проема в несущей стене

Если вы на свой страх и риск уже выполнили работы, узаконить проем в несущей стене будет очень и очень сложно.

В первую очередь необходимо будет обратиться в организацию, являющуюся автором проекта, или, если она уже не существует, в МосЖилНИИПроект, чтобы они на основе проектной документации сделали вывод о возможности устройства проема.

Если это возможно, специалист выезжает на место и проверяет конструкцию вашего проема и целесообразность его устройства в выбранном вами месте. В большинстве случаев усиление проема в несущей стене бывает выполнено неправильно, что ведет к необходимости проведения дополнительных работ.

Так или иначе, необходимости заплатить штраф вам не избежать. Если устройство проема по результатам технического заключения окажется нецелесообразным, его придется заложить.

Чтобы у вас не возникало проблем с перепланировкой, а разрешение на устройство проема с высокой долей вероятности было получено – обращайтесь в нашу компанию. Мы можем взять на себя все работы от согласования до подготовки проекта проема в несущей стене и его устройства.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×